Как приобрести недвижимость за рубежом?

Как правильно оформить покупку недвижимости за границей?

Заграничная недвижимость давно пользуется популярностью у состоятельного отечественного покупателя: некоторые осуществляют мечты о «доме у моря», другие рассматривают такую собственность просто как капиталовложение, третьи собираются сдавать дома в аренду, но и те, и другие, и третьи хотят, чтобы покупка была максимально хорошего качества при минимальной цене и наименьших временных и денежных затратах на ее оформление. 

Желания, к сожалению, не всегда совпадают с реальностью, и в некоторых странах приходится ждать до двенадцати месяцев, прежде чем вожделенный дом окажется во власти покупателя. Однако это никого не пугает.

Купив недвижимость в той или иной стране, иностранец, как правило, получает возможность в короткие сроки получить вид на жительство, как, например, на Кипре или Мальте. Правда, в некоторых странах для этого существуют дополнительные условия. Например, в Болгарии вид на жительство можно получить, лишь открыв компанию, состоящую минимум из 10 человек, или если стоимость приобретаемой собственности выше 500 тысяч евро. Сразу после покупки получают вид на жительство лишь пенсионеры. И, кстати сказать, многие из них этим пользуются: продав свою квартиру в России, некоторые выручают до 100 тысяч евро, а квартиру на берегу моря в Болгарии они могут купить за 30 тысяч. Оставшегося вполне хватает на достойную старость.

Хотя, конечно, покупка заграничной недвижимости не обходится без накладных расходов. И если московские агентства недвижимости свой гонорар, как правило, включают в объявляемую цену объекта, то услуги иностранных компаний, которые будут принимать участие в сделке, придется оплачивать отдельно. В первую очередь нужно учитывать налог на собственность, который в разных европейских странах варьируется от 4% (Болгария) до 11% (Греция) от кадастровой стоимости недвижимости. Кроме этого, необходимо оплатить услуги адвоката (1-3% от кадастровой стоимости), нотариальные услуги (1% а также фиксированную сумму за составление договора), услуги посредника (обычно не выше 3%) и иногда услуги переводчика, хотя большинство московских агентств решат эту проблему за вас.

Налоги на собственность в европейских странах не очень высоки и не превышают полпроцента их стоимости. Так, в Черногории собственность, находящаяся в частном владении, облагается ежегодным налогом на недвижимость в 0,08-0,8% от рыночной стоимости, на Кипре – 0.2-0.35%, в Греции – 0,354%-0,944%, в Словакии налоги очень невысоки и составляют 100-200 евро в год, а на Мальте новый домовладелец и вовсе получает еще и значительные налоговые льготы за вклад в экономику страны. Размер налога зависит от местоположения, общей площади объекта, а также от того, относится ли он к вторичному или первичному рынку недвижимости.

Какие же документы нужны для оформления недвижимости? Ответ на этот вопрос в отношении каждой отдельной страны будет звучать по-разному. А иногда эти правила варьируются в зависимости не только от страны, но и от области. Так, уже более 10 лет в Валенсии существует свое законодательство о недвижимости, частично не совпадающее с общим испанским законодательством.

Однако есть некоторые моменты в оформлении недвижимости, общие для всех или для большинства стран. Прежде всего, необходимо заключить договор с продавцом, надлежащим образом оформить его у нотариуса и получить разрешение на покупку в местной администрации (оформить и зарегистрировать покупку в кадастре недвижимости). При этом в договоре обязательно нужно учесть вариант отказа в регистрации и возврат денег в этом случае. В некоторых странах, например, на Кипре, такие отказы возможны, основание для них – криминальные связи или связи с террористическими организациями. В заявлении на разрешение потребуется указать личные данные заявителя, его финансовый статус, данные об объекте и о нынешнем владельце объекта. Кроме этого, нужно будет предоставить договор купли-продажи и условия оплаты. В разных странах предъявляются различные требования к документам, разнятся также и сроки рассмотрения: от нескольких дней (Словакия) до года (Хорватия). Скорость принятия решения может также зависеть от сезона: зимой в Черногории эта процедура занимает около двух недель, а летом около двух месяцев.

В большинстве европейских стран создаются беспрепятственные условия для приобретения недвижимости иностранными частными лицами. Особенно это касается квартир. Квартиры продаются и покупаются в Болгарии, где не предусмотрена продажа земельных участков иностранным лицам, хотя при продаже квартиры покупателю должна переходить в собственность и доля земли, на которой построен дом. В Чехии же иностранцам вообще не разрешено покупать какую-либо недвижимость в собственность, будь то квартира или земля. Однако они могут получить ее в наследство или в подарок. В Словакии иностранным физическим лицам запрещается покупать в частную собственность лишь землю сельскохозяйственного назначения. В Турции иностранцы не имеют права приобретать собственность в деревнях и сельской местности, а также вблизи военных объектов. В Новой Зеландии тоже есть ограничения на месторасположение и способ приобретения недвижимости иностранцами, а в Австралии не гражданам запрещено покупать собственность в новостройках.

Такие дальние уголки, однако, интересуют очень немногих потенциальных отечественных покупателей, которые чаще всего устремляют свои взоры в Восточную Европу. Причина выбора ясна: во-первых, близко, во-вторых, пока эта недвижимость сравнительно недорога. Потому что девять стран Восточной Европы в декабре прошлого года вступили в Евросоюз, а в следующем их включат в Шенгенскую зону, и это будет способствовать резкому и значительному скачку цен на недвижимость.

Но пока российские покупатели приобретают собственность, чтобы наслаждаться европейскими горами и побережьями, за сравнительно небольшую плату.