Что несет нам день грядущий?

Стагнация на первичном рынке недвижимости объединила застройщиков и чиновников: и те, и другие пытаются искусственно стимулировать покупательский спрос, вбрасывая информацию о грядущем повышении цен. В регионах вводят преференции для участников рынка, в том числе налоговые. Однако большинство экспертов считают, что точечные меры не приведут к заметному оживлению спроса.

Несмотря на устойчивую тенденцию сокращения продаж на первичном рынке жилья, все еще находятся оптимисты, которые предрекают скорое оживление и рост цен. Недавно удивил зампред правительства Московской области Герман Елянюшкин, заявивший на брифинге для журналистов о том, что к сентябрю цена квадратного метра в подмосковных новостройках может вырасти на 20 процентов. Это, по мнению чиновника, связано с подорожанием стройматериалов, что вынудит застройщиков поднимать цены. Елянюшкина поддержали эксперты известного санкт-петербургского девелопера, «Группы ЛСР»: управляющий директор группы в Москве Иван Романов предрек к концу года 30-процентный скачок цен в новостройках.

Из кризиса в кризис?

Трудно сказать, на чем основываются такие прогнозы, если учесть, что на рынке недвижимости продолжается падение платежеспособного спроса. Есть только один резон повысить цены: ипотечный бум, который наблюдался в первом квартале нынешнего года. По сведениям АИЖК, в январе-марте количество выданных кредитов возросло почти на 30 процентов по сравнению с тем же периодом прошлого года. Эксперты Центробанка приводят еще более внушительные цифры: по их подсчетам, объемы ипотеки в первом квартале возросли на 49 процентов и превысили 320 миллиардов рублей. Эта цифра близка к рекордному показателю 2014 года.

Однако застройщиков эта динамика, судя по всему, не слишком обнадеживает. Та же самая «Группа ЛСР» на днях отказалась от планов продажи апартаментов в Санкт-Петербурге – отметим, на Невском проспекте! – и решила разместить в здании собственный офис. Причина банальна: апартаменты просто не покупают, несмотря на прекрасную локацию и во всех отношениях разумную ценовую политику.

Настораживает девелоперов и сам факт резкого роста в секторе ипотечного кредитования. Для него нет никаких объективных предпосылок, поскольку доходы абсолютного большинства населения продолжают падать. А тут еще правительство осторожно вбрасывает информацию о возможном массовом выпуске ипотечных ценных бумаг. Все это очень напоминает американский ипотечный бум, который, как известно, завершился в 2007 году глубочайшим шоком, отразившимся на всей мировой экономике. Так что, выбираясь из одного кризиса, легко угодить в другой.

Возможные риски понимают и застройщики, и финансисты, и власти. Наиболее дальновидные люди отдают себе отчет в том, что необходимы иные меры стимулирования спроса на рынке недвижимости, нежели надувание ипотечных пузырей. Одну из таких мер сегодня реализуют в Санкт-Петербурге: на днях здесь были приняты поправки в налоговое законодательство, согласно которым покупатели квартир в новостройках, сданных в эксплуатацию в 2015-2016 годах, на три года освобождаются от уплаты налога на имущество.

Эксперты: скепсис и фантазии

О том, насколько эффективным стимулом спроса является это решение, говорит простой расчет. Средняя цена на трехкомнатную квартиру в Санкт-Петербурге эконом-класса , сегодня составляет 8,5 млн рублей, что подразумевает налог на имущество в размере 0,15 процентов от кадастровой стоимости. Средняя кадастровая стоимость квадратного метра в городе – 98 тыс. рублей. Следовательно, покупатель 60-метровой «трешки» в результате изменения законодательства сможет сэкономить на налоге примерно 8 800 рублей в год. Цифра, согласитесь, не очень впечатляет. Правда, губернатор Санкт-Петербурга Георгий Полтавченко так не считает и уверяет жителей в том, что новая налоговая льгота эффективно простимулирует спрос на первичном рынке и даже поддержит строительную отрасль. Губернатору, конечно, со своей стороны виднее, однако мы решили обратиться к экспертам с вопросом: «Насколько эффективными могут быть подобные попытки поддержать спрос, и что еще могут предпринять власти, чтобы оживить ситуацию на первичном рынке?».

Финансовый аналитик Группы компаний «ФИНАМ» Тимур Нигматуллин:- В прошлом году ввод в действие жилых домов в СПБ просел на 7,1% против спада на 0,5% в целом по РФ. Это касается и других регионов, бывших когда-то лидерами. Не удивительно, что власти стремятся всеми способами стимулировать спрос в сегменте. Если говорить об освобождении на три года от уплаты налога на имущество в новостройках, то эта мера по своей экономической сути будет эквивалентна незначительному и временному снижению ставки по ипотеке. Таким образом, она, при прочих равных условиях, приведет к небольшому росту спроса ввиду снижения цен. Более эффективным методом поддержки спроса могло бы стать улучшение делового климата за счет сокращения сроков ввода домов в эксплуатацию, упрощения выдачи разрешений на строительство и т.п.

 Освобождение покупателей жилья в новостройках от уплаты налога на недвижимость – мера правильная, но скорее, символическая. Ожидать какого-то ощутимого эффекта от нее не стоит. Сумма налоговых выплат за три года несопоставима со стоимостью квартиры, поэтому освобождение от налога не будет стимулировать покупку недвижимости.

 Подобные меры вряд ли окажутся действенными. Учитывая, что российский рынок падает, а кризис только начинается, существует огромный риск для первичного рынка, ведь этот и следующий год пройдут под эгидой банкротств застройщиков. Когда государство начинает проводить стимулирующие меры, то это, как правило, означает, что существуют какие-то проблемы, и в итоге отталкивает потенциальных инвесторов и покупателей. Возможно, здесь сработала бы стратегия шоу-бизнеса, которая действует от противного: звезду реже стали приглашать на «корпоративы» и она тут же подняла свои расценки.

 Временное освобождение покупателей квартир в новостройках от налога на имущество можно рассматривать как дополнительный стимул, который направлен на поддержание спроса в сегменте первичного жилья. Однако ожидать заметных изменений на рынке вряд ли стоит: экономия за счет данных льгот не такого уровня, чтобы покупатели массово переметнулись из одного сегмента в другой. Например, та же «вторичка» привлекательна за счет возможности скорейшего заселения в квартиру и оформления регистрации. Поэтому покупатели, которым важно как можно быстрее заселиться, все равно будут покупать готовое жилье. Исключение в таком случае составят только объекты, которые находятся на заключительной стадии строительства.

Давайте пофантазируем. Например, если бы помимо финансовых преференций (льготный кредит, возможность рассрочки и т.п.) покупателю автоматически гарантировались место в муниципальном садике или школе вблизи дома, парковочное место, культурный центр с коворкингом, круглосуточный режим работы управляющей компании – разве все это не стимулировало бы спрос в новостройках лучше, чем точечные меры?

Что ж, фантазировать можно сколько угодно, однако жить приходится в нынешних реалиях. Подавляющее большинство новостроек – это комплексы многоэтажек, практически насильно втиснутые в локацию, и без того перегруженной инфраструктурой. Поэтому государству следует искать новые методы поддержки строительной отрасли – пусть это и будут пресловутые «точечные меры».

К сожалению, в последнее время усилия властей сосредоточены не на том, чтобы сблизить покупателя и продавца, а на защите первого от последнего. Увы, это объективная тенденция, поскольку проблема обманутых дольщиков превалирует надо всеми остальными. Все последние действия государства в этом направлении только осложняют жизнь девелоперам. Последний пример – поправки в федеральный закон № 214, регулирующий вопросы долевого строительства. Эти новеллы ограничивают список компаний, имеющих право страховать ответственность застройщиков. Следствие – рост минимальной страховой ставки с 0,8 до 1,5 процентов.

Регионы: кто во что горазд

А власть тем временем вбрасывает все новые инициативы, направленные на усиление ответственности застройщиков. Например, губернатор Московской области Андрей Воробьев, который чаще других сталкивается с проблемами обманутых дольщиков, продвигает идею ужесточить требования к уставному капиталу застройщика, который, по мнению главы региона, должен составлять не менее 5 процентов предполагаемой выручки за реализацию объектов. Все чаще ведутся разговоры о необходимости ввести уголовную ответственность за неисполнение обязательств перед дольщиками. Все эти обсуждения, понятно, не добавляют оптимизма застройщикам, многие из которых и без того балансируют на грани банкротства.

На сегодняшний день, пожалуй, единственной действенной мерой поддержки спроса остается субсидирование ставки по ипотечным кредитам. Это в какой-то степени поддержало рынок недвижимости в 2015 году и поддерживает его ныне. Однако, во-первых, мера эта временная, что понимают все участники процесса. А во-вторых, как уже было сказано, ипотечный бум – это палка о двух концах, которая может больно ударить по всей экономике.

Именно поэтому и в центре, и в регионах ищут способы поддержки отрасли, не столь чреватые рисками. В Санкт-Петербурге покупателям предоставляют налоговые преференции. В Волгоградской области недавно снизили налог на имущество для организаций, у которых доля доходов от строительства и продажи жилья составляет не менее 70 процентов от общей прибыли. О налоговых послаблениях для застройщиков задумались в Кировской области: губернатор Никита Белых предложил ввести льготы по налогу на имущество для компаний, которые будут строить дешевое арендное жилье для социального найма. Новгородский фонд ипотечного кредитования снижает процентные ставки до вполне приемлемых 12 процентов и вводит новый продукт – целевой займ на приобретение нового жилья под залог старого.

В общем, нельзя сказать, чтобы власть не задумывалась о стимулировании спроса на рынке жилья. При этом инициативу все чаще перехватывают регионы, вводя свои точечные меры поддержки застройщиков и покупателей. О том, насколько они эффективны и перспективны, можно будет судить только по прошествии определенного времени. А пока следует констатировать, что главные противоречия, мешающие развитию строительной отрасли, остаются неразрешимыми, и что с ними делать, никто не знает.